서울 오피스텔 거래량, 규제 적용 후 2.7배 증가…임대수익률은 7년 만에 최고
마곡 업무지구 배후 주거지 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 탄탄한 수요에 주목
[중앙이코노미뉴스 엄현식] 10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 거래가 크게 줄어든 반면, 오피스텔 거래는 두 배 이상 급증한 것으로 나타났다. 강력한 대출 규제 강화로 아파트 진입이 어려워지자, 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 수요가 옮겨가는 모습이다.
지난 11일 기준 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 10·15 대책 시행일인 지난달 16일부터 31일까지 이뤄진 서울 오피스텔 거래는 796건으로 집계됐다. 직전 보름(10월 1~15일) 동안 거래된 건수(291건)의 2.7배가 넘는다. 같은 기간 서울 아파트는 5,346건에서 1,968건으로 3분의 1 수준으로 줄었다.
오피스텔 시장이 연초부터 반등 조짐을 보이며, 현재까지 꾸준한 상승 흐름을 이어가고 있다. 올해 들어 지난 7일까지 매매된 서울 오피스텔은 1만333건이었다. 지난해 같은 기간(8,903건)보다 16.06% 늘었다. 2023년(7,121건) 대비로는 45.11% 증가했다. 또한 KB부동산 통계에 따르면 10월 서울 오피스텔 매매가격은 전월 대비 0.09% 상승하며 9개월 연속 오름세를 이어갔다.
임대수익률도 높은 수준을 유지하고 있다. 10월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.82%로, 지난 9월에 2018년 3월 이후 7년 만에 최대치를 기록한 이후 유지 중이다. 특히 서울 서북권·서남권을 중심으로 월세 시세 상승으로 오피스텔 투자수익률을 끌어올렸다는 분석이 나온다.
이 같은 오피스텔 수요 증가는 강력한 대출 규제인 6·27 부동산 대책을 기점으로 아파트 시장 전반의 규제 강화에 따른 현상으로 해석된다. 특히 10·15 대책에서는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 및 토지거래허가구역으로 지정해 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 낮추고 취득 후 실거주 의무도 강화했다.
반면, 오피스텔은 건축법상 ‘준주택’으로 분류돼 청약통장, 자금조달계획서, 실거주 의무 등 대부분의 규제를 적용받지 않는다. LTV 70%까지 대출이 가능하고, 스트레스 DSR에서도 제외된다. 아파트에서는 제한된 ‘갭투자(전세를 낀 매매)’가 오피스텔에서는 가능하다는 점이 투자 수요를 자극하고 있다. 실제로 부동산 중개업소의 오피스텔 매물 광고에서는 ‘세입자 있는 상태로 거래 가능’ 등의 문구를 쉽게 확인할 수 있다.
목돈 마련이 어려워 규제 아래서 서울·수도권 아파트 진입이 어려운 실수요자나, 서울 아파트 공급난으로 월세가 오르는 점을 감안해 임대수익을 내려는 투자자가 과거보다 늘고 있다는 분석이다.
부동산 업계 관계자는 “아파트 시장의 강력한 규제로 대체 주거지인 오피스텔로의 수요 이동이 당분간 이어질 가능성이 크다”며 "다만 아파트에 비해 실거주 요건이 느슨하다고 해서 무작정 투자하기보다는 미래가치와 임대수익, 입지 등을 종합적으로 고려해야 한다”고 조언했다.
전문가들은 서울의 강남, 중구 광화문, 마곡 등 도심권과 경기권의 성남 판교, 수원 광교 등 직주근접성과 임대수요가 탄탄한 지역을 중심으로 접근할 필요가 있다고 강조했다.
이런 가운데 롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 주목받는다. 지하 6층~지상 15층 5개 동, 전용 45~103㎡ 총 876실의 오피스텔로, 즉시 입주도 가능하다.
‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 자리하고 있다. 특히 단지 지하 2층에 마곡역과 마곡나루역으로 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리로, 국내외 여행은 물론 비즈니스 이동에도 최적의 환경을 제공한다.
단지가 조성된 마곡지구는 첨단산업 연구개발(R&D) 관련 기업들의 입주가 잇따르며, 서울의 4대 핵심 업무지구로 성장하고 있어 직주근접성이 우수하다. 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱, 넥센, 에쓰-오일 등 150여 곳은 이미 입주를 완료했다. 최근에도 LG AI연구원, 대한항공, 에어제타, 이랜드그룹, DL그룹 등이 잇따라 입주를 마쳤으며, 대명소노그룹과 롯데건설 주요 사업부도 이전을 추진하고 있다.
마곡지구를 중심으로 조성된 각종 생활 인프라도 편하게 누릴 수 있다. 마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모로, 축구장 70개 크기에 달하는 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다.
‘롯데캐슬 르웨스트’는 신축 브랜드 단지에 걸맞은 차별화된 상품성도 갖췄다. 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했다. 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다.
벽, 상판, 주방가구 등에는 이탈리아산 미끄럼방지 타일을 비롯해 해외 유명 브랜드 제품을 적용해 고급스러운 분위기를 더했다. 현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.
지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.
롯데캐슬 르웨스트 분양홍보관은 롯데캐슬 르웨스트 AVENUE 767 105동 2층에서 운영 중이다.
